Bienes y raíces en el Distrito Federal desde la implementación del TLC

Por Carol López-Bethel

 Durante la última década se han podido percibir los avances que ha habido en el mercado de bienes y raíces, específicamente en el área de oficinas y comercial. Aunque el TLC fue el catalizador principal de estos avances, definitivamente otros factores han contribuido a ello, como los adelantos en el ramo de telecomunicaciones, diferentes privatizaciones e incluso el índice de delincuencia. A pesar de que todavía a veces parece un poco complicado este mercado para algunas corporaciones norteamericanas recién llegadas a la Ciudad de México, la ciudad ofrece una gran variedad de oportunidades de bienes y raíces que cuentan con instalaciones modernas y sofisticadas. Tan sólo en los últimos cinco años, se han implementado dramáticos cambios en los negocios y transacciones entre las compañías de bienes y raíces y sus clientes. El mercado de los bienes y raíces en México se ha esmerado para poder satisfacer las necesidades de sus nuevos clientes.

ANTES

Antes del TLC, México pasó por varios períodos de políticas de proteccionismo, lo que impidió la intervención de cualquier influencia externa. Asimismo, la crisis petrolera en 1982 limitó cualquier iniciativa de construcción por casi una década entera. Después, el sismo de 1985 destruyó una gran cantidad de las construcciones disponibles para espacio comercial y de oficinas, acabando casi con 500 mil metros cuadrados de construcción de este tipo en el Centro de la ciudad, considerada como el área de negocios. De aquí que, cuando se produjo el incremento en la demanda de espacio comercial y de oficinas con la implementación del TLC al inicio de los años noventa, las opciones en el mercado eran obsoletas e inadecuadas. Además del problema de la falta de capacidad para abastecer el incremento en la demanda, había otra serie de problemas que tenían que ser resueltos también. Los edificios antiguos cobraban rentas exorbitantes de acuerdo a los parámetros estadounidenses. Añadiendo a esto, las áreas eran pequeñas, no contaban con instalaciones eléctricas y de telecomunicaciones adecuadas, aire acondicionado muy limitado, si es que era disponible, sin facilidades de estacionamiento, antiguos sistemas de seguridad, falta de elevadores y espacios y columnas ineficientes en general. Los términos bajo los cuales estas oficinas eran rentadas, dejaban también mucho que desear. Los arreglos hechos a la construcción eran pocos o nulos por parte del dueño de la propiedad y los gastos por construcción incurridos por la empresa que rentaba eran amortizados en periodos de tiempo muy cortos. Muchas compañías terminaban por mudarse muy frecuentemente en busca de mejores condiciones.

El Distrito Federal (D.F.) como muchas capitales de Latino América, era tradicionalmente un mercado de condominios y dueños que ocupaban sus propiedades. Las compañías preferían ser dueños de sus propias oficinas para protegerse de los efectos de la inflación y otro tipo de eventos inesperados. Había ciertos elementos que caracterizaban las transacciones de renta, tales como:

• Falta de estandarización. Existía una falta de definición en los contratos de arrendamiento, al igual que un sistema de medida de las áreas en renta, fallas en el pago de los impuestos sobre la renta, carencia de un acuerdo para el mantenimiento de las áreas comunes. Además, todos estos conceptos variaban de un edificio a otro.

• Ruleta de la inflación y tipo de cambio. Existía incertidumbre durante la negociación del factor de ajuste inflacionario (el mexicano vs. el índice de precios en los Estados Unidos) y el tipo de cambio utilizado para el pago de las rentas.

• Renta durante la construcción de interiores. Los edificios nuevos se ofrecían en “obra negra”, es decir, sin ningún tipo de acabados, muchos sin ni siquiera muebles de baño. Se exigía el pago de renta durante la construcción de interiores para llevar a cabo los mejoramientos requeridos por la empresa que rentaba.

• Término del contrato de arrendamiento. El típico contrato de arrendamiento era por menos de cinco años y la renovación o expansión de éste rara vez se concedía.

AHORA

Hoy, cambios en la forma de construir, financiar y rentar el espacio comercial han creado grandes beneficios para el arrendador. El mercado de las rentas ha evolucionado en los últimos siete años debido a la influencia ejercida por la sociedad de compañías locales y multinacionales que son dueñas de propiedades y que han construido con fines lucrativos oficinas hechas de acuerdo a las necesidades del consumidor. La introducción de mejores precios e intereses hipotecarios fijos para el financiamiento de bienes y raíces por parte de fuentes externas ha producido un gran cambio en el mercado. También el influjo de compañías multinacionales de bienes y raíces ha ayudado a mejorar los niveles y prácticas de arrendamiento.

Con la ayuda de nuevos conceptos de desarrollo en la construcción fueron creados a finales de los años ochenta y principios de los noventa Polanco, Lomas y Bosques de las Lomas como nuevos centros de negocios. Más recientemente, Santa Fe ha tomado el liderazgo entre uno de los desarrollos de oficinas/comercial/residencial más exitoso de América Latina. Estas áreas cuentan con una gran demanda en el mercado debido a que se perciben como áreas relativamente seguras con relación al crimen, contaminación y actividad sísmica, compitiendo por la atención del usuario de espacios comerciales y de oficinas de alto nivel.

La demanda por espacios de oficinas experimenta actualmente un incremento sólo por nuevas compañías que desean establecerse en el D.F., pero tomando en cuenta los pagos realizados de la deuda externa mexicana con los Estados Unidos, al igual que los cambios positivos en el producto nacional bruto se espera que vuelva a haber confianza para la atracción de inversión de capitales externos.

Hay una gran variedad de alternativas de precios, calidad y duración de contratos para compañías que entran en este mercado. Existen aproximadamente 600,000 metros cuadrados de construcción en proceso de entrega. Si todos los proyectos planeados en la actualidad llegan a su etapa de entrega, habrá una gran cantidad de nuevos espacios que provocará competencia entre los dueños de propiedades. El resultado final se verá reflejado, ojalá, en rentas más bajas y contratos de arrendamiento más flexibles.

CONTINUA EL CAMBIO

“Si no sabes a donde te diriges, entonces cualquier camino te llevará a tu destino” -- Alicia en el país de las maravillas, Lewis Carroll

Muchas compañías han entrado al mercado mexicano por diversos medios- sociedades, por contratos de asociación en participación (joint ventures), alianzas estratégicas, fusiones con multinacionales y adquisiciones con compañías extranjeras. Debido a que México es el segundo país en intercambio comercial con los Estados Unidos, siempre será considerado como un destino atractivo para la expansión de negocios estadounidenses. Por la prisa en involucrarse en el mercado global, muchas compañías no han seguido los pasos lógicos y necesarios para acoplar sus negocios y perfiles culturales a México, lo cual a veces no funciona muy bien con sus socios mexicanos. Algunos de los factores más comunes que conducen al fracaso en algunas empresas son: falta de experiencia en las operaciones con nuevas sociedades empresariales, diferencias culturales y la falta de comunicación de principios de operación. La mayoría de estas barreras pueden ser superadas con una buena comunicación y un compromiso serio por parte de la gerencia para definir los roles y funciones de cada una de las partes y monitorear las actividades diarias de cerca.

De igual manera, a muchas compañías de bienes y raíces les es difícil manejar el crecimiento exponencial que experimentan cuando están tratando de establecerse en un mercado nuevo y muchas veces el que se ve afectado por los problemas de comunicación y servicio de las empresas es el consumidor. Los bienes y raíces son un negocio local, aunque a veces las decisiones no pueden estar basadas localmente. Alcanzar las expectativas planeadas en un ámbito global, requiere responder eficazmente a nuevas formas de hacer negocios creadas por los distintos avances tecnológicos, la incertidumbre económica y la política de los distintos lugares. Entendimiento y sensibilidad son ingredientes claves para alcanzar el éxito. Las empresas tienen que corregir errores de una manera rápida, eficiente y eficaz.

Las gerencias corporativas internacionales deben implementar estrategias comprensivas en donde tomen en cuenta como factor primordial la sensibilidad. Los gerentes deben delinear detalladamente los pasos necesarios para la realización de cada tarea, negociar la calidad y tipo de entrega requeridas en cada producto y crear un calendario de producción y término para cada tarea o evento. También es necesario ir paso a paso y tomar notas durante el proceso, ya que las cosas se llevan a cabo de una manera distinta en cada país, incluyendo México. Empresas que buscan establecerse en nuevos mercados deben tomar en cuenta las opiniones de los agentes de bienes y raíces. Este simple concepto toma cada vez más importancia en México, como en muchos otros mercados mundiales, en donde la mayoría de profesionales del ramo de bienes y raíces comerciales son también compañías de construcción o representantes de éstas. Representantes de arrendadores es un concepto naciente en la mayoría de los países con excepción de Estados Unidos y los países de Europa Occidental. Muchas firmas ofrecen el servicio de buscar espacios sin necesariamente proporcionar un servicio de seguimiento y apoyo en el momento de las transacciones o celebración del cualquier mercado nuevo, las empresas deben seleccionar contrato. Cuando se trata de establecerse en México o en prestadores de servicios que compartan su filosofía de negocios. Esto sólo se puede saber si cautelosamente se entrevista previamente a cada uno de los candidatos de prestadores de servicios tratando de identificar si pudiera existir algún tipo de conflicto de intereses y saber que tan accesibles son. Esto proporciona la seguridad de que durante la transacción la empresa cliente se verá siempre beneficiada.

Antes de iniciar su establecimiento en México, se le recomienda a las empresas estadounidenses obtener información de organizaciones y/o agencias en los Estados Unidos, como de la Cámara de Comercio México - Estados Unidos y otras fuentes. Un profesional de los bienes y raíces puede asistir a las empresas a identificar, contratar y dar instrucciones a su contraparte en México acerca de la misión de la empresa, ayudando de esta manera a crear un puente de comunicación entre las expectativas de la empresa y lo que es posible llevar a cabo en la realidad. Al igual que ayudar a disminuir las diferencias causadas por los distintos niveles de profesionalismo y diversas prácticas de los prestadores de servicio y arrendatarios, incluso quizás también puedan ofrecer asistencia ya una vez que la empresa se haya establecido, aprovechando su gran experiencia en el ramo.

Carol López-Bethel cuenta con el puesto de “Senior Vice-President” en la firma The Rome Group, Inc. Ella tiene más de 19 años de experiencia en bienes y raíces comerciales. Cuenta con una amplia experiencia como asesora de distintas compañías del área metropolitana de Washington D.C., al igual que como asesora a nivel mundial de compañías multinacionales que requieren servicios locales e internacionales. Además de trabajar con México, ella ha trabajado en transacciones realizadas en 25 países de Latino América, Europa y Africa. “The Rome Group” es una firma de asesores de bienes y raíces que representa exclusivamente los intereses globales de compañías, organizaciones y agencias gubernamentales que rentan o son dueñas de espacios comerciales, ya sea que tengan locales en la actualidad o que planeen tenerlos. The Rome Group (www.romegroup.com) está afiliado en el área metropolitana de Washington, D.C., a Corporate Real Estate Service Advisors- (CRESA, Asesores de Bienes y Raíces Corporativos), la mayor alianza de proveedores de servicios de bienes y raíces corporativos de Norte América enfocados a asistir al arrendatario.